לטענת בעלי קרקע על ציר ז'בוטינסקי במתחם רחוב המרץ, היזם הפתח תקוואי, "מנסה לדרוס ברגל גסה ובעזות מצח היבטים תכנוניים של הוועדה המחוזית", כך עולה מכתב ההתנגדות שהם הגישו ל-ועדה באמצעות עורכי דינם ענת בירן ואלון קאופמן. לפי התכנית שהוגשה, במקום איפה שהיה פעם אולם האירועים "גן הלוטוס" ועסקים נוספים, צפויים לקום מספר מגדלים בני עד 35 קומות מעורבי שימושים.
אל שוק הנדל"ן המסחרי הרותח בקרית אריה פתח תקווה, מנסה להיכנס גם היזם יעקב לוזון, המוכר גם כאחיהם של איש העסקים עמוס לוזון ויו"ר מכבי פתח תקווה אבי לוזון. לוזון הגיש תכנית כבר לפני 3.5 שנים למגדלי מסחר ותעסוקה רבי קומות חדשים. התוכנית שמקדם לוזון משתרעת על 12 מגרשים בשטח כולל של כ-19 דונם ברחוב ז'בוטינסקי 110, במפגש עם רחוב שנקר, סמוך ליציאה לכביש 4 ותוואי הרכבת הקלה.
113.8 אלף מ"ר משרדים - עד 35 קומות
כיום, האזור מאופיין במבני תעשייה של 5-1 קומות, שבהם עסקים כמו מוסכים ובתי מלאכה. התוכנית מציעה פיתוח משמעותי של האזור עם הקמת מגדלים שבהם 113.8 אלף מ"ר בנוי. אלא שלתכנית יש התנגדויות, שמעלות את היתכנות הפרויקט הענקי בסימן שאלה גדול. "הוועדה המקומית פתח תקווה הפקידה להתנגדויות תוכנית שערורייתית, שהוגשה בפניה בחוסר סמכות ומעמד", כך הם טוענים.
המתנגדים הגישו לוועדה המקומית פתח תקווה התנגדות לתוכנית, שהוגשה על ידי חברת "קאר סנטר פתח תקווה" שבבעלות לוזון. התוכנית המופקדת (הנקראת גם "איחוד וחלוקה מתחם 4א קרית אריה"), מבקשת לאפשר במתחם הקמתם של מגדלים בני עד כ-35 קומות, בעירוב שימושים של תעסוקה, מסחר, תרבות, בילוי ופנאי, הסעדה, מעבדות למחקר ופיתוח, קופות חולים ועוד.
"התכנית פגומה תכנונית"
טענת המתנגדים, היא שקודם כל ליזם התוכנית לא היתה כל סמכות להגישה היות והוא יזם פרטי ולא רשות סטטוטורית, והינו הבעלים רק של חלק מהקרקע. לדבריהם, חברת" קאר סנטר" מחזיקה ב-16% בלבד מהמקרקעין, כאשר ביחס לכ-84% משטח התכונית אין לה כל בעלות. המתנגדים מחזיקים בארבע חלקות שיש לראותן כמקרקעין רציפים בבעלות אחודה הגדולה ביותר בתחום התוכנית.
בנוסף נטען, על פי חוות דעת השמאי ירון ספקטור, כי לוועדה המקומית פ"ת אסור היה להפקיד את התוכנית, בשעה שלא עמדה בפניה חוות דעת של היועץ המשפטי שלה, על כך שהתוכנית עומדת בדרישות החוק. המתנגדים טוענים כי יש לדחות את התוכנית מכול וכול גם לגופה, מאחר והיא פגומה הן בהיבטיה התכנוניים וכן מאחר שנפלו בה שגיאות חמורות גם בפן השמאי ובאופן עריכת טבלאות ההקצאה והאיזון.
"התכנית מביאה לירידת ערך של כ-11-18 מיליון ש"ח
בתוכנית המופקדת, יזם התוכנית מציע להכניס את המתנגדים ללא הסכמתם לבעלות משותפת עם בעלי זכויות אחרים במתחם ולהקצות להם זכויות בהיקף יחסי של 68% בלבד במגרש החדש. הוא מקצה להם מגרש בשווי מופחת באופן משמעותי משווי המקרקעין שבבעלותם כיום, ובכך מביא לירידת ערך ממשית ביחס לזכויותיהם – בהיקף כספי שנאמד בכ-11-18 מיליון שקל. "זאת, באופן פסול, בניגוד לתקינה השמאית, ותוך פגיעה חמורה ביותר בזכויות המתנגדים", כך נכתב במכתב שהוצא לועדה המקומית.
"נוסף על כך", נכתב. "יזם התוכנית מבקש להוציא משטחו שצ"פ בן 2 דונם, ולהעבירו במצב החדש אל חלקה שבבעלות המתנגדים, בכך להשאיר לעצמו מגרש עצמאי בבעלות נפרדת ללא כל שצ"פ וללא מושע – באופן המנוגד לתוכנית פת/2200, שאישרה הוועדה המחוזית ולעקרונות התכנון שבה באשר למיקום השצ"פ".
לסיכום, נכתב :"המתנגדים מבקשים להורות על דחייתה של התוכנית על הסף, או לכל הפחות להורות רות על הותרת השצ"פ במקומו בחלקה של יזם התוכנית, ועל עריכת תיקונים והתאמות בטבלאות האיזון וההקצאה, כך שלמתנגדים יוקצה מגרש אחד בבעלות נפרדת ויחידה, וללא מושע, ובשווי הראוי ביחס להחזקתם, בהתבסס על חוות הדעת השמאית".
""יש היקף חריג בתשלומי האיזון - וזה משתלם לו"
עורך הדין רונית אלפר, שמייצגת יחד עם עורך דין צבי שוב, את בעלי הזכויות על הקרקע, טוענת שיש טעם לפגם בהחלטה של עיריית פתח תקווה להקצות ללוזון זכויות בנייה פרטיות על בניין שלם וגם לשלם תשלומי איזון "מפורזים", כדבריה. "יש היקף חריג בתשלומי האיזון – וזה משתלם לו. הוא עשה תכנית שמיטיבה איתו. הוא נכנס ויקבל זכויות בעלות פטרים- ואילו האחרים יצטרכו להיות בבעלות משותפת".
לדברי עוה"ד ענת בירן ואלון קאופמן, ממשרד ענת בירן עורכי דין, "לפנינו דוגמה מוחשית לתוכנית שהוגשה שלא כדין, שהופקדה שלא כדין, המנוגדת לאינטרס הציבורי ולצדק החלוקתי, תוכנית בלתי חוקית ופסולה, שדינה להידחות על הסף. לא יתכן כי יזם פרטי יגיש תוכנית על מקרקעין שברובם המכריע אינם שלו, ויקבע כי השצ"פ שנמצא אצלו יועבר לחלקות שאינן בבעלותו, תוך פגיעה קשה בקניין ובזכויותיהם של יתר בעלי הקרקע, ובניגוד חמור להוראות החוק והפסיקה. אנו תקווה כי הוועדה המקומית תתעשת ותורה על ביטול התוכנית"
לוזון: "יזמתי את מגדל המשרדים הכי מפואר ומרשים שיהיה בפתח תקווה"
יעקב לוזון, מצדו, מעוניין רק לקדם את הפרויקט וחורה על כך שההתנגדויות יכולות לתקוע אותו. "אני יזמתי את מגדל המשרדים הכי מפואר ומרשים שיהיה בפתח תקווה. מעצם זה שיש לי מעל 3 דונם, אני יכול להקים בניין עצמאי. העירייה פנתה אליי כבר לפני 5 שנים, כדי שאגיש תכנית על כל המתחם – עד רחוב שנקר. ואני הגשתי תכניות והשקעתי ממרצי וכספי, כדי שדברים יתקדמו".
הם טוענים שנהגדת בחוסר סמכות.
"יוזמת התוכנית היא עירית פתח תקווה והתכנית לא פוגעת באף אחד מבעלי הקרקעות. הם יכולים להישאר במצב שלהם הנוכחי גם עוד חמישים שנה ואין להם שום סיבה להתלונן. אלא להיפך. להגיד תודה על תוכנית שאם ירצו להשתמש בא וליזום מגדלים הם יוכלו לעשות זאת.
עיריית פתח תקווה: הטענות יישמעו וייבחנו במטרה לתת מענה שווה והוגן לכל בעלי הקרקע"
מעיריית פתח תקווה נמסר: "מדובר במתחם עם ריבוי בעלים, שבו קבוצת בעלי קרקע ביקשו לקדם תוכנית איחוד וחלוקה כמוגדרת בתוכנית פת/2200. מפני שבמתחם קיימות חלקות עם מבנים משמעותיים בנויים ומתפקדים, דבר שמקשה ומוריד את ההיתכנות להתחדשות של כל המתחם, יזם התוכנית הציע לרכז זכויות במספר מגרשים פנויים במתחם, ולאזן בין בעלי הקרקע בכלי תכנוני מקובל שנקרא טבלאות איזון".
"במקום לאזן בזכויות בנייה, הכלי מאפשר לזכות את בעלי הקרקעות בתשלום לפי השווי היחסי של הקרקע. כך ניתן לאפשר מימוש של כל הזכויות, ומי שיתקשה לממש את זכויות הבנייה יוכל לקבל תשלום פיצוי על חלקו. טבלאות האיזון נבדקו על ידי שמאי הוועדה. התוכנית אושרה עקרונית להפקדה עם מנגנון טבלאות האיזון, וזה השלב שבו מתקבלות ההשגות וההתנגדויות בוועדה המקומית. הטענות יישמעו כנדרש בפניה וייבחנו בהתאם לכללים המקצועיים ובמטרה לתת מענה שווה והוגן לכל בעלי הקרקע".
