לפי התכנון של בעלי השטח, היזמים עופר מנדל ויעקב מרמור, תחנת פז-ילו הותיקה שברחוב גיסין 37 פינת חנן לויתן פתח תקווה, תפנה את מקומה לטובת מגדל מגורים ענקי בן 35 קומות עם 180 יחידות דיור על פני כ-9000 מ"ר, הכולל שטח מסחרי בקרקע. אלא שבישיבת הועדה, שהתקיימה השבוע, התנגדו למיזם, שפורסם לראשונה אצלנו. "התכנית חורגת באופן משמעותי מהנחיות הצפיפות", נכתב.
לפני כמעט חצי שנה, ב-9 ביוני 2024, פרסמנו באופן בלעדי על תכנית שהוגשה לבדיקה תכנונית בועדה המקומית, לפיה תחנת הדלק, הנמצאת בלוקיישן אסטרטגי בלב שכונת נווה גן, תפונה לטובת מגדל מגורים, גני ילדים, משרדים ושטחי מסחר. חוץ מתחנת הדלק נמצאים במקום מספר רב של עסקים שונים, כמו חנות YELLOW MARKET, מכון לשטיפת מכוניות, חנות משקאות, אופניים ועוד. הסיבה? בעיקר כלכלית. "ממצים כך יותר טוב את השטח", אמרו נציגי היזמים.
"מפלצת שתקועה בגרון"
אלא שמיד לאחר הפרסום, תושבים רבים מהשכונה הביעו מחאה על התכנית – ואף פתחו קבוצת וואטסאפ בנושא. "אף אחד לא רוצה גורדי שחקים. תאוות הכסף מביאה את הבעלים לחשוב על התוכנית שיזיק לתושבי הסביבה", כתב אחד מחברי הקבוצה. "מפלצת שתקועה בגרון. היזם לא מעניין אותו התושבים. זיהום, פקקים ואפילו התשתיות היו בקריסה. ואם חשבתם ש-30 פלוס ילד בכיתה זה הרבה", כתבה חברה אחרת.
גורמים בעירייה הביעו גם הם את התנגדותם לתכנית של היזמים עופר מנדל ויעקב מרמור – והשבוע זה קיבל ביטוי רשמי בעקבות ישיבה של הועדה המקומית, שהמליצה לדחות את הפרויקט. "לאחר בחינת התכנית הנקודתית לשינוי ייעוד מתחנת דלק לשטחי מגורים, מסחר, תעסוקה ושצ"פ ברחוב גיסין, הוועדה המקומית מחליטה להמליץ לוועדה המחוזית על דחיית התכנית", נכתב.
צפוף יותר מ-36 יחידות דיור לדונם
לפי הועדה הנימוקים העיקריים לדחייה, הם: אי-התאמה למדרג תוכנית ולסטטוטוריקה קיימת ומדיניות התכנון העירונית; התכנית חורגת באופן משמעותי מהנחיות הצפיפות המותרת באזורי מרקם עירוני, תוך הצעת צפיפות של למעלה מ-36 יח"ד לדונם ובהתאמה לתוספת ניכרת של אוכלוסייה, נתון שאינו עולה בקנה אחד עם ההנחיות הסטטוטוריות הקיימות.
בנוסף, לטענת הועדה, תכנית המתאר של הפרויקט מנוגדת לתכנית המתאר הכוללנית, שלא מתירה תוספת יחידות דיור או הגדלת מספר הקומות בשכונת נווה גן שהינה שכונה חדשה. "די בכך על מנת לדחות את התכנית, שכן היא חורגת מרצף התכנון ללא כל הצדקה, פרט ליצירת השבחת נכס פרטי מבלי להסתכל בראיה רחבה על הצרכים והיעדים העירוניים הרחבים", נכתב.
היזמים: "את מה שיש לנו לומר נאמר באופן מסודר למוסדות התכנון"
בועדה גם הצביעו על התכנית ככזאת שתייצר השפעה שלילית על הפיתוח העירוני במרכז העיר, על ידי מניעת עידוד והפרעה בוטה ליצירת התחדשות עירונית במרכז העיר ובשכונות מתחדשות. "תכנית זו, שכל עניינה תוספת יחידות דיור בקרקעות פנויות מחוץ לאזורים אלו, עלולה להוות תחרות לא הוגנת ויתרה מזו תכנית זו יש בה כדי להחליש את תהליכי ההתחדשות ולפגוע ביישום תכניות פינוי-בינוי במרכז העיר".
בועדה הוסיפו כי התכנון המוצע מציע תוספת פיתוח משמעותית, תוספת זכויות, יח"ד ומאסה במקום שאינו נדרש לכך כלל. "יתר על כן", נכתב בפרוטוקול. "מחובתה של העיר וכלל העוסקים במלאכה, לוודא שמלאכת ההתחדשות העירונית הנעשית בשכונות הנזקקות לכך, נשמרת וגם נעשית הלכה למעשה לאורך כל מלאכת עבודת התכנון. על הוועדה לחתור אל עבר קיומה ויצירת וודאות של מרכז העיר והשכונות המוחלשות".
בסיום דבריה המליצה הועדה להפריד את התכנית בועדה המחוזית, אבל השאירה ליזמים פתח להציג תכנית אחרת, שתעלה בקנה אחד עם מגמות התכנון העירוניות ויעדי הפיתוח הציבורי. "את מה שיש לנו לומר נאמר באופן מסודר למוסדות התכנון", מסר יריב רייכר, מנהל הפרויקט מטעם היזמים.
התושבים: "מודים לו על ההבנה והתמיכה באינטרסים של הקהילה המקומית""
תושבי השכונה עמם שוחחנו הביעו סיפוק מהמלצת הועדה: "אני וחברי לקהילה מברכים את חברי הועדה המקומית על חוות דעתם המעמיקה ולראש העיר שלנו, שמכיר היטב את נווה גן על כל פרטיה", אמרה תושבת השכונה, יפית לוי. "מדובר בהחלטה שמביאה בחשבון את רווחת התושבים, ואנו מודים לו על ההבנה והתמיכה באינטרסים של הקהילה המקומית".
לוי הוסיפה כי "פינוי תחנת הדלק לטובת מיזם שאינו תואם את אופי השכונה, עלול לפגוע במרקם החיים של תושבי האזור, והחלטת הוועדה היא צעד חשוב בשמירה על איכות החיים והאיזון התכנוני בעיר. אני מקווה שהוועדה המחוזית תאמץ את חוות דעתה של העירייה, התואמת לרווחת התושבים, ותפעל בהתאם לרוח הדברים שהוצגו".
"החשש של התושבים הוא שהיזמים יגישו ערר על החלטת הועדה המקומית, וועדת הערר תהפוך את ההחלטה", אמרה לנו שמאית המקרקעין ותושבת השכונה, שרית אלוני. "על פניו זה לא סביר, כי הועדה נימקה ארוכות את סיבותיה לדחות את התכנית במתכונת הנוכחית. מצד אחד יש לך תחנת דלק מתחת לבית, על כל המשתמע מכך, מצד שני באה תכנית מפלצתית כזו שחוסמת את כל האור, האוויר והריאות של הדירות בסביבה. צדקה הועדה שדחתה את התכנית. נקווה שכך יגיבו גם בערכאות האחרות".
